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稳楼市三大着力点可期
证券日报 王丽新
12月16日，统计局发布1月份至11月份全国房地产市场基本情况，销售、融资等多个指标继续改善。这表明楼市交易更趋活跃，房地产市场正走向止跌回稳。
那么，明年楼市将会如何走？近日召开的中共中央政治局会议与中央经济工作会议已给出明确方向。关于房地产，两场会议均提及“稳住楼市”。梳理中央经济工作会议相关表述可知，持续用力推动房地产市场止跌回稳，是2025年的重点工作。这意味着明年从中央到地方，房地产支持政策力度不减，步履不停。笔者认为，有三大关键着力点值得期待。
一是挖需求，巩固楼市回稳基本盘。统计局最新数据显示，11月份，新房价格环比上涨的城市有17个，比10月份增加7个；二手房价格环比上涨的城市有10个，比10月份增加2个。这说明越来越多的城市房价止跌回稳，楼市“以价换量”趋于尾声，为了“稳住”这一基本盘，需持续提振刚性及改善性等多样化居住需求。
中央经济工作会议提出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。这表明对于刚性及改善性住房需求，已从以往的“满足”过渡到如今的充分释放其潜力。也就是说，要持续挖掘和释放住房需求。当前，城中村改造范围不断拓展，多地房票安置规模加快扩容，叠加逐步解除核心城市限购、优化首付、利率及税费相关政策，均是在用增量政策深挖潜在居住需求。依据2015年至2017年的棚改货币化安置效果推算，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售，释放出规模可观的增量购房需求。
二是优供给，打通市场堵点化解风险。要让房地产行业回到平稳发展轨道，避免风险外溢，加快风险出清进程，依然是当务之急。这需要打通房地产行业整个交易链条，在加大需求端去化力度的同时，还需要在供给端进行调整。尤其要盘活存量房、存量土地等沉睡资产，同时调整土地供应节奏，实现从投资到销售的全产业链循环畅通无阻。
中央经济工作会议提出，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。这需要从三方面落实相关工作，一是继续落地实施收储存量商品房用作保障性住房，疏通价格撮合难度大、资金成本高、供需错配等收储堵点，加大存量商品房去化规模；二是充分用好地方专项债和央行专项再贷款收回收购企业闲置存量土地，攻克存量盘活难点，缓解房企流动性困难；三是短期内减少无效新增商品房供应，在热度较高城市推出优质地块带动土地市场回暖，稳库存及投资预期。简言之，“优供给”的核心逻辑就是控增量、优存量、提质量。
三是促转型，构建新发展模式谋长效机制。当前，我国住房消费需求已从“有没有”转向“好不好”，房地产行业发展已经进入新阶段。要重新审视产业结构，以长远思维构建健康发展的长效机制，促进行业转型发展。
中央经济工作会议提出，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。构建新发展模式，是当前从中央到地方，乃至房地产企业均在落实的转型方向，目前看路径已愈发清晰。这涵盖租购并举、“市场+保障”体系、预售制及土地税收制度改革等多方面。可以说，事关房地产行业的基础性制度正在逐步得到完善。
总体而言，随着这三大关键着力点加紧落实，叠加积极的财政政策与适度宽松的货币政策，各类政策“组合拳”将形成合力，尽快“稳住”楼市。随之而来的是，房地产行业将展现出新生态，为亿万家庭谋宜居福祉。
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